I.GENEL OLARAK DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI
A.TANIM
‘’İmar planlarının uygulanmasında şehirlerimizin veya yerleşime yeni açılan bölgelerin düzenli, sağlıklı, güvenli ve nitelikli yaşam çevresi ve kalitesi sağlama belediyelerin asli görev, yetki ve sorumluluklarındandır. İmar planlarının hayata geçirilmesinde, ‘’isteğe bağlı uygulamalar’’ yetersiz kalmakta, kamulaştırmalar da mülkiyet hakkının çoğunlukla tamamına yönelmektedir.(kısmi kamulaştırma hariç). Bu nedenle imar planlarının uygulanması amacıyla; özel veya kamu mülkiyetinde bulunan taşınmazların, mülkiyet durumlarına bakılmaksızın birleştirilmesi(hamur edilerek), imar planının gerektirdiği genel hizmetlere pay ayrıldıktan sonra, eski mülkiyet durumuna göre yeniden dağıtılmasına imkan veren arazi ve arsa düzenlemesi söz konusu olabilmektedir. Böylelikle, imar planındaki umumi(genel)hizmet alanlarının elde edilmesini kolaylaşmakla, binalı-binasız gayrimenkuller(taşınmazlar)plan esaslarına uygun, inşaata elverişli adalar haline getirilmektedir.
İfraz veya tevhidin özel bir görünümü olan düzenleme ortaklık payı (DOP) uygulamasında; düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi yani genel hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile ibadet yeri, karakol yerleri ve tesisleri için kullanılmak üzere düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığın da düzenlemeye tabi tutulan arsa ve arazilerin düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden %45’e kadar düşülebilmektedir.’’[1]
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin[2] 4.maddesinin ç bendinde ; ‘’Düzenleme ortaklık payı (DOP): Düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe (% 45) kadar düşülebilen miktardır. Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgede yaşayanların ihtiyacı olan ve herkesin ortak kullanabileceği, kamusal alanı ifade eder ve bölgede yaşayan insanların ortak kullanımı dışında hiçbir fonksiyon için kullanılamaz.’’ Hükmüyle düzenleme ortaklık payının anlamını açıklamıştır.
İmar Kanunu md. 18 de ayrıntılı olarak düzenlenen düzenleme ortaklık payı; arazi, arsa düzenlemesi ya da halk arasında hamur kaidesi olarak bilinmektedir.[3] Her ne kadar hamur kuralı ile düzenleme ortaklık payı aynı anlamda kullanılsa da aralarında fark vardır bu fark; hamur kuralında arazi ve arsalardan bedelsiz pay alınmazken, düzenleme ortaklık payında %45 e kadar bedel ödemeden el konulabilmektedir. İmar kanunu md.18 uygulaması yapılırsa uygulama yapılan parselin belli bir oranına bedelsiz olarak el konulur.[4]
İmar Kanunu Madde 18 in başlığı arazi ve arsa düzenlemesiyken, 04/7/2019 tarihli ve 7181 sayılı kanun ile yapılan değişiklik sonucu ‘’ Parselasyon Planlarının Hazırlanması’’ olarak değiştirilmiştir.
B. Parselasyon planlarının hazırlanması
İmar Kanunu Madde 18
Düzeleme ortaklık payı yapmaya yetkili makam İmar Kanunu Md.18’ de[5]– ‘’imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.
Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır. Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payının ikinci fıkrada belirtilen oranı aşmaması şartıyla, düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden bu fıkradaki kullanımlar için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra ikinci fıkrada belirtilen orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay ayrılır. Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır.
Üçüncü fıkrada belirtilen, bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleri ile ilgili olanlar bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediyesi adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere hazine adına tescil edilir.
Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar, tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır. Bu yöntemlerle karşılanamaması hâlinde belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanır. Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır
Bu madde hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.
Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan farkı kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.
Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur.
Mevcut yapılar nedeniyle parsellerden düzenleme ortaklık payı alınamadığı hâllerde bu payın miktarı, düzenlemenin gerçekleştirilebilmesi için yapılacak kamulaştırmada kullanılmak üzere bedele dönüştürülebilir.
Bedel takdiri 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespiti esasları da gözetilerek 6/12/2012tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre lisans almış gayrimenkul değerleme uzmanları veya ilgili idare takdir komisyonlarınca raporlandırılarak tespit edilir. Tespit edilen bedel tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir ve bu bedelin tamamı ödeme tarihinde, her takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında güncellenmek suretiyle ödenmedikçe devir yapılamaz, yapı ruhsatı verilemez. Bedelin tamamen ödenmesi hâlinde taşınmaz maliki ya da idarenin talebi üzerine terkin edilir.
Düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.
Düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir
Uygulama imar planında hüküm bulunmaması hâlinde yönetmelikte belirlenen asgari parsel büyüklüklerinin altında parsel oluşturulamaz.
Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan alanlardaki ağaçlar/yapılar, belediye veya valilikçe bedeli/enkaz bedeli ödenerek sökülür ve yıkılır. Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir. Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler. Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.
Bu madde kapsamında yapılmış olan imar uygulamalarının kesinleşmiş mahkeme kararlarıyla iptal edilmesi nedeniyle; davaya konu parselin imar planı kararları ile umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlara denk gelmesi veya iptal edilen uygulama ile tahsis ve tescil edilmiş parsellerde hak sahiplerince yapı yapılmış olması ve benzeri hukuki veya fiili imkânsızlıklar nedeniyle geri dönüşüm işlemleri yapılarak uygulama öncesi kök parsellere dönülemeyeceğinin parselasyon planlarını onaylamaya yetkili idarelerin onay merciince tespiti halinde, öncelikle davaya konu parselin hak sahiplerinin muvafakati alınmak kaydıyla uygulama sahası içerisinde idarece uygun bir yer tahsis edilir veya anlaşma olmaması halinde davacı hak sahibinin kök parseldeki yeri dikkate alınarak uygulamadaki düzenleme ortaklık payı kesintisi düşüldükten sonraki taşınmazın rayiç bedeli üzerinden değeri ödenir.
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça hazırlanan yönetmelikle belirlenir’’.
Kamu yararı olduğu sürece şuulandırma yapılabilmektedir. Kişinin rızası aranmamaktadır belediye veya valilikçe yapılmaktadır. Arazi üzerinde yapılan çalışmalardan biri olan parselasyon ile ham arazı imar parseline dönüştürülmektedir. DOP kesintisi bedel alınmadan yapılır. Parselasyon uygulaması imar planına göre yapılmaktadır. Bu işlemi belediyelerde belediye encümeni, valilikteyse il idare kurulu tarafından yapılmaktadır. Bu kesinti sayesinde taşınmazın değerinde önemli bir değer artışı olacaktır çünkü tarla vasfındaki yer arsa vasfına kavuşacaktır. Taşınmazın değeri artacaktır. Parsellerde değer artışı olur. İmar uygulamasıyla arsa ve araziler düzenli ada ve parsellere ayrılmaktadır. Bir İmar planı olmadan düzenleme ortaklı payı alınamaz.
Kural olarak bir parselde birden fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması gerekmektedir ancak ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını %45’i aşmaması koşuluyla ilave düzenleme ortaklık payı alınabilir.[6]
Düzenleme Ortaklı Payının Anayasa Işığında değerlendirilmesi:
Düzenleme ortaklık payı adı verilen uygulamayla kişilere ait parseller üzerinde kamusal amaçla kullanılmak için alınan oran önce yüzde 25,sonra yüzde 35 e çıkarılmuştır.82 Anayasasının 46.maddesinie aykırılık bağlamında Anayasa Mahkemesine başvurulmuştür.Anayasa Mahkemesi, bu uygulamayı Anayasaya aykırı bulmadığı gibi bu yüzde 35 lik oranın ‘’ölçülülük’’ ilkesinin ihlali olmadığı kanaatine varmıştır. Mülkiyet hakkının ihlal edilmediğini belirtmiştir.[7]
XII. Mülkiyet hakkı[8]
Madde 35 – Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir.
Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.
Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.
D. Kamulaştırma[9]
Madde 46 – (Değişik: 3/10/2001-4709/18 md.)
Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.
Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir.
Prof. Dr. Oğuz Sancakdar hocanın görüşüne göre; sonraları yüzde 40 a çıkarılan ve en son 04.07.2019 tarihli İmar Kanunu değişikliği ile yüzde 45 e çıkarılan bu oranın ‘’mülkiyet hakkını ölçüsüz şekilde ihlal ettiği’’ ve bu kadar yüksek oranda bir kesintinin demokratik toplum düzenine uygun olmadığı bu nedenle de düzenleme ortaklık payı- İmar Kanunu Md. 18 uygulamasının A.İ.H.S’nin ek 1 no’lu protokoline aykırılık teşkil ettiği kanaatine varmıştır.[10]
C.DOP SÜRECİ:
İmar Kanunu MD. 18 uygulaması yapmaya yetkili belediyeleri ve belediyelerin sınırları dışında kalan alanlarda valilikler yetkilidir. Arsa ve arazi düzenlemeleri yapmaya belediye encümenleri ve il idare kurulları yetkilidir[11].
‘’Arsa ve arazi uygulama süreci;
- Düzenleme alanının tespit edilmesi,
- Kadastral haritaları ve tapu kayıtlarının temini,
- Düzenleme haritasının tasdiki,
- Düzenlemeye giren parsellerin belirlenmesi ve tapu siciline şerhi,
- Düzenleme ortaklık payının hesabı
- İmar parsellerinin tescil ve dağıtımı,
- Parselasyon planının onayı,
- 30 günlük askı ilanı ve askıda itirazların incelenmesi planın kesinleşmesi,
- Düzenlemeye giren parsel alanlarının bulunması tapudaki kayıtlı değerlerle karşılaştırılması, hata sınırını aşan parsellerin alanlarının düzeltilmesi ve imar adaları içinde kalan tescil dışı yerlerin ölçümü ve tescili,
- Parselasyon planını onaylandığına dair belediye encümeni veya il idare kurulu karar örneği,
- 1/1000 ölçeğinde çizilmiş imar planı aslı ve şeffaf kopyası
- Dağıtım cetvelleri 817, parsellerin özet cetvelleri ve parsel ayırma çapı örnekleri,
- Nirengi ve koordinat örnekleri,röper krokileri,yüzölçümü hesaplarından ikişer örnek verilir.
Paftadaki adalara ve parsellere Kadastro Müdürlüğünden aldığı son ada numarasına göre verilmiş ada ve parsel numaraları,
Kadastro Müdürlüğü elemanlarınca, teslim alınan evrakların önce büro sonrada arsa kontrolleri yapılır varsa eksiklikleri tamamlatılır ve 3 nüsha kontrol raporu düzenlenir.
Planın bir kopyası ile diğer belgeler Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderilir[12]. İmar Parselasyon planları tescilden sonra Medeni Kanun ve Tapu Sicil Tüzünde belirtilen plan yerine geçer ve mülkiyete ilişkin sınırı gösterme işlemleri bu plana göre yapılır.’’[13]
İMAR GÖRMEMİŞ ARAZİ
İMAR UYGULAMASI GÖRMÜŞ AYNI YERİN DOP Kesintili Hali
DOP Uygulaması Kapsamında Belirlenen Kamu Hizmetleri
Hangi kamu hizmetleri için DOP kesintisi yapılabileceği kanunla ve Danıştay kararlarıyla belirlenmiştir. Danıştay kararlarında aşağıda belirtilen yerler için DOP kesintisi yapılabilecektir.
- Pazaryeri
- Toplu taşıma Yeri
- Türbe
- Spor Alanı
- Semt spor alanı
- Ağaçlandırılacak alan
- Oyun alanı şeklinde Danıştay kararlarında belirtilmiştir.
İmar Kanunu Md. 18 rekreasyon alanları için de DOP kesintisi yapılabileceği belirtilmiştir. Ancak Rekreasyon alanları içerisinde ‘’lokanta, gazino, kahvehane gibi kullanımları’’[15]içeren yerler maksadıyla kullanılamayacağı Fuar alanı yapılacak yerlerde ‘’tiyatro, sinema, gençlik merkezi, hanımlar lokali, sosyal ve kültürel tesisler’’ maksadıyla DOP kesintisi yapılmasını T.C Danıştay hukuka aykırı bulmuştur.[16]
- DOP kesintisi yapılan yerler uygulanacak kamu hizmetinden başka bir amaçla kullanılamaz. Uygulamada belediyeler kamu hizmeti maksadıyla kesinti yapılan yerleri kullanış türünü değiştirerek örneğin konut, ticaret vs. gibi 3.kişilere satmaktadır. Bu durum hukuka aykırıdır. Bu konuda idari yargıda açılmış bir çok dava olup bu bağlamda eğer mülkiyet 3.kişiye devrolunmuşsa belediye tarafında bu durumda davalar adli yargıda açılır. İmar Kanunu madde 18 uygulamaları
idari yargıda imar kanunu’nun en çok yargıya başvurulan maddesidir.[17]
- Yol,meydan,ibadet yerleri,park ve çocuk bahçeleri hariç olmak üzere, Uygulama imar planında umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılıp da kamuya geçişi sağlanamayan özel mülkiyete konu yapı yapılabilecek alanlarda, imar planıyla getirilen kullanım alanı sınırları içerisindeki tüm maliklerin talebinin olması ve imar planında ayrılan kamu hizmet tesis alanlarını yapmakla yükümlü idarenin uygun görmesi halinde imar planındaki kullanım amacına uygun özel tesis yapılabilir[18],
DOP’a Ayrılan Yerlerin Görüntüsü
Düzenleme Ortaklık Payına Ait Esaslar :
- DOP kesintisi düzenlemeye tabi tutulacak parselin yüzde 45 ini geçemez.
- DOP kesintisi yapmaya yetkili belediye encümenidir.
- Düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve orta öğretim kurumları, park, yol, meydan, yeşil alan, otopark gibi genel hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol gibi yerler ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere sınırlandırılmışsa da gerek Danıştay kararları ile gerekse de imar kanunu m. 18/3’de ifade edildiği üzere, “…gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden…” ifadesiyle bu yerlerin sınırlı olmadığı vurgulanmıştır. Danıştay; Pazar yeri, toplu taşım yeri ve semt spor alanının umumi hizmet alanına girdiği ve DOP’dan karşılanması gerektiğini hükmetmiştir[19]
- DOP payı kural olarak bir kez alınır. Ancak kesinti yapılan parselde aynı kamu hizmetinde kullanılmak üzere yüzde 45 i geçmemek koşuluyla ilave DOP kesintisi yapılabilir
- Düzenleme ortaklık payı alınan yerin yeterli olmaması durumunda geriye kalan yer kamulaştırılır.
- İmar planı olmadan DOP kesintisi yapılamaz. İlgililerin rızası aranmaz.
- Uygulama alanı en az ADA bazında olmalıdır.[20] DOP’a ait bir kısım esaslar yukarda sayılmıştır.
DOP KESİNTİSİ İLE İLGİLİ T.C DANIŞTAY KARARLARI:
T.C Danıştay bir içtihatında[21] düşüncesi; ‘’İmar mevzuatının ilgili hükümleri uyarınca imar planında ağaçlandırılacak alan (mezarlık) kullanımında kalan bölgenin yeşil alan olarak kabulü gerekmekte olup, yeşil alanların düzenleme ortaklık payından karşılanabileceği, bilirkişi raporunda, dava konusu parselasyon işleminde düzenleme sınırının uygun belirlendiği, düzenleme ortaklık payı oranının yasal sınır içinde alındığı, taşınmazın uygulamaya hisseli girip hisseli çıktığının belirtildiği, davanın da uyuşmazlık konusu parselin kamulaştırılması gerektiği, imar uygulamasına tabi tutulmasında hukuka uyarlık bulunmadığı iddiasıyla açıldığı hususları dikkate alındığında, imar planında ağaçlandırılacak alan (mezarlık) olarak belirlenen dava konusu taşınmazın düzenleme ortaklık payı içerisinde değerlendirilerek imar uygulamasına tabi tutulmasına ilişkin işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı, bu durumda temyiz isteminin kabulü ile ısrar kararının Danıştay Daire kararı doğrultusunda bozulması gerektiği düşünülmektedir.’’ Kararında ise : ‘’İmar Kanunun 18 İnci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik’in 4. Maddesinin c fıkrasında düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami, karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden yüzden kırka kadar düşülebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde malikin muvafakatı ile tesbit edilen karşılığı bedel şeklinde tanımlanmıştır.
Yukarıda yer verilen mevzuat hükümlerinin değerlendirilmesinden, belediyeler tarafından mücavir alan sınırları içinde bulunan alanlarda imar planına uygun ada veya parseller ayırmaya ve bu parselleri müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya yönelik uygulama yapılabileceği ve bu uygulama çerçevesinde düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkına kadar olan miktarının düzenleme sınırı içindeki umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanların kullanılabilmesi amacıyla düşürülebileceği açıktır.
Dosyanın incelenmesinden, .. İli, … İlçesi, … Mahallesi, … Mevkiinde bulunan… pafta, …ada, … parsel sayılı taşınmazın meri 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında ağaçlandırılacak alan (mezarlık alanı) kullanımında kaldığı, bu plan uyarınca yapılan dava konusu imar uygulamasına anılan parselin de dahil edildiği, davacıya bu kadastral parsel karşılığında imar parsellerinden tahsis yapıldığı, davacı tarafından planda yer alan ağaçlandırılacak alan (mezarlık) kullanımının karşılanması amacıyla söz konusu…sayılı parselin kamulaştırılması gerektiği, imar uygulamasına tabi tutulmasında hukuka uyarlık bulunmadığı iddiasıyla bakılan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.
İdare Mahkemesince yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporda; dava konusu parselasyon işleminde düzenleme sınırının uygun belirlendiği, düzenleme ortaklık payı oranının yasal sınır içinde alındığı, taşınmazın uygulamaya hisseli girip hisseli çıktığı ancak imar planında mezarlık alanı olarak belirtilmiş yerin düzenleme ortaklık payı alınacak yerlerden olmadığı ve bu nedenle yapılan imar planı uygulamasının 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesine aykırı olduğunun belirtildiği görülmektedir.
Bu durumda, uyuşmazlıkta imar planı ile ağaçlandırılacak alan (mezarlık) olarak belirlenen yerin düzenleme ortaklık payından karşılanabilecek bir alan olup olmadığının açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.
Dava konusu parselasyon işleminin tesis edildiği tarihte yürürlükte bulunan Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik’in 3. maddesinde sosyal alt yapı, sağlıklı bir çevre meydana getirmek amacı ile yapılması gereken eğitim, sağlık, dini, kültürel ve idari yapılar ile park, çocuk bahçeleri gibi yeşil alanlara verilen genel isim olarak tanımlanmış, aktif yeşil alanın ise park, çocuk bahçesi ve oyun alanları olarak ayrılan sahalar olduğu belirtilmiştir.
Öte yandan aynı Yönetmeliğin EK 2 sayılı cetvelinde ağaçlandırılacak alanlar (mezarlıklar), “Açık ve Yeşil Alanlar” başlığı altında yer almıştır.
14/06/2014 günlü, 29030 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan Mekansal Alanlar Yapım Yönetmeliği’nin EK1-d sayılı cetvelinde de ağaçlandırılacak alan ve mezarlık alan “Açık ve Yeşil Alanlar” başlığı altında gösterilmiştir.
Yukarıda yer verilen mevzuat hükümleri uyarınca, imar planında ağaçlandırılacak alan (mezarlık) kullanımında kalan bölgenin yeşil alan olarak kabulü gerekmekte olup, yeşil alanların düzenleme ortaklık payından karşılanabileceği açıktır.
Bu durumda, bilirkişi raporunda, dava konusu parselasyon işleminde düzenleme sınırının uygun belirlendiği, düzenleme ortaklık payı oranının yasal sınır içinde alındığı, taşınmazın uygulamaya hisseli girip hisseli çıktığının belirtildiği, davanın da uyuşmazlık konusu parselin kamulaştırılması gerektiği, imar uygulamasına tabi tutulmasında hukuka uyarlık bulunmadığı iddiasıyla açıldığı hususları dikkate alındığında, … İli, … İlçesi, … Mahallesi, …Mevkiinde bulunan ve imar planında ağaçlandırılacak alan (mezarlık) olarak belirlenen, … pafta, …ada , …parsel sayılı taşınmazın düzenleme ortaklık payı içerisinde değerlendirilerek imar uygulamasına tabi tutulmasına ilişkin işlemde hukuka aykırılık bulunmamıştır.’’ Yeşil alanlar içinde DOP kesintisi yapılabileceği T.C Danıştay’ın bu içtihatıyla sabit hale gelmiştir.
T.C Danıştay’ın 6. Daire Esas: 2015 / 3933 Karar: 2019 / 15210[22] e sayılı kararında ‘’Dava, Giresun ili, Keşap ilçesi, Güneyköy Uzuncakum mevkii, 136 ada, 1 parsel sayılı taşınmazı kapsayan alanda 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi ile 2981/3290 sayılı Kanun’un Ek-1. maddesi uyarınca yapılan parselasyon işleminin onaylanmasına ilişkin 24.11.2011 tarih ve 3545 sayılı belediye encümeni kararının iptali istemiyle açılmış, İdare Mahkemesince; dosyadaki bilgi ve belgeler ile aynı parselasyon işleminin iptali talebiyle Mahkemelerinin 2012/1729 esas sayılı dava dosyasında görülmekte olan davada düzenlenen bilirkişi raporu ile ek bilirkişi raporunun birlikte değerlendirilmesinden, uygulama öncesinde terkleri bulunan 1370, 1393 ve 1394 sayılı parsellerden düzenleme ortaklık payı (DOP) oranına tamamlayan miktar kadar kesinti yapılması gerekirken %40’a tamamlayan miktar kadar kesinti yapıldığı, DOP oranının hesaplanması ve uygulanması ölçütlerine uygun davranılmadığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.’’ ilk derece mahkemesinin kararını T.C Danıştay onamıştır.
T.C DANIŞTAY bir diğer kararında[23] ‘’ 3194 sayılı Yasanın 18. maddesinde; belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında, bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar sahanın düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenleme ortaklık payı olarak düşülebileceği, anılan maddenin uygulama yönetmeliğinin 12. maddesinde ise; düzenleme sahasında bulunan okul, hastane, kreş, belediye hizmet veya diğer resmi tesis alanı gibi umumi tesislere ayrılan alanların parsellerinin düzenlemeye giren parsellerin alanları oranında pay verilmek suretiyle hisselendirileceği hükme bağlanmıştır.
Dosyanın incelenmesinden, uyuşmazlığa konu 2172 ada, 88 parsel sayılı kadastral taşınmazın kamulaştırılma yolu ile elde edildiği ve üzerinde trafo merkezi bulunduğu, anılan taşınmazdan düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra bulunduğu yerden tahsis yapıldığı anlaşılmaktadır.
Trafo merkezi alanı olarak kullanım amacı devam ettiği anlaşılan ve imar planında da bu amacın sürekliliği sağlanan uyuşmazlığa konu taşınmazın parselasyon işlemi sonucunda değerinin artması söz konusu olmadığından, trafo merkezi alanında kalan davacıya ait taşınmazdan düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmak suretiyle tesis edilen parselasyon işleminde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.’’ Danıştay atılı kararında DOP kesintisi sonrası taşınmaz malikine aynı yerden arsa tahsisi yapıldığı söz konusu yerin trafo oluşu ve bu yüzden taşınmazın değer artışıolmadığı bu bağlamda bu işlemin mahkemece iptal edilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesini hukuka aykırı bulmuştur.
T.C Danıştay başkaca bir kararında[24]
‘’ 3194 sayılı İmar Kanunu’nun “Arazi ve arsa düzenlemesi” başlıklı 18. maddesinin 1. fıkrasında: “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.” hükmüne yer verilmiştir.
İmar Kanununun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlenmesi İle İlgili esaslar Hakkında Yönetmeliğin 5/I maddesinde; “Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında valilikler, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tesbit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir.” hükmüne yer verilmiştir.
Anılan mevzuat hükümlerinin birlikte değerlendirilmesinden, parselasyon işlemiyle amaçlananın; imar planı, plan raporu ve imar yönetmeliği hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu göz önüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturulması ve yol, yeşil alan gibi kamu alanlarının imar parsellerinde oluşan değer artışı karşılığında düzenlemeye giren parsel maliklerinden bedelsiz olarak alınarak kamunun eline geçmesini sağlamak olduğu sonucuna varılmaktadır.
Dosyanın incelenmesinden, parselasyon işleminin uygulandığı düzenleme sahasının imar planında “eğitim belediye ve sağlık tesisleri”, “okul alanı” ve “resmi kurum alanı” gibi kamu kullanımlarında kaldığı ve kadastral parsel maliklerine imar parseli tahsis edilen yerlerin özel kullanıma elverişli olmayan bu kamu kullanımlarının bulunduğu yerlere isabet ettiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda, parselasyon işlemi sonucunda davacı idare ve diğer parsel maliklerine yapı yapmaya elverişli imar parselleri tahsis edilmediğinden dava konusu işlemde bu yönüyle de hukuka uygunluk bulunmamaktadır.’’ Bu bağlamda T.C Danıştay ilk derece mahkemesi kararının onanmasına karar vermiştir.
Göksel Tütün Ticaret ve Sanayi A.Ş Türkiye Davası[25] kararında ; ‘’ Göksel Tütün Ticaret ve Sanayi Anonim Şirketi/Türkiye Kararında (Başvuru No:32600/03, Karar Tarihi: 22 Eylül 2009) başvuran, 1 No’lu Ek Protokol’ün 1. maddesine atıfta bulunarak, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca arazisinin 3.224 metre karelik bölümünün hiçbir tazminat ödenmeksizin elinden alındığından şikâyetçi olmaktadır. Başvuran, imar planı değişikliğinde, arazi düzenlemesinde ve yeni parselizasyon yapılmasında kamu yararı bulunmadığını savunmaktadır. Başvuran ayrıca, yeni imar planının bir kişinin şahsi çıkarları için yapıldığını ileri sürmekte ve gerçekleştirilen imar değişikliğinden sonra geri kalan arsasının değerinin artmadığını iddia etmektedir. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, ilke olarak, başvuranın arazisinin bir kısmının şehir planlamasına katılım kapsamında belediyeye devredilmesiyle uğradığı zararın, bu bölgede yapılan çalışmalar sonucu ortaya çıkan değer artışının bir karşılığı olarak görülebileceğini kabul etmektedir. Katılım oranının arazi yüzölçümünün % 30,9’u olarak belirlenmesinin uygunluğu konusunda ise AİHM, görevinin, bayındırlık çalışmalarının bir araziye getirdiği artı değer ile buna karşılık düzenleme ortaklık payı olarak devredilmesi gereken arazi miktarının tespitine ilişkin kriterleri sorgulamak olmadığını kaydetmektedir. Dosyadaki unsurlar ile 1 Nolu Ek Protokolün 1. maddesinin ulusal makamlara bıraktığı takdir marjı dikkate alındığında, AİHM, şehir planlaması için başvurana empoze edilen düzenleme ortaklık payının kamu yararı ile ilgilişahsın haklarının korunma zorunluluğu arasındaki adil dengeyi tehlikeye sokacak nitelikte olmadığı kanaatine varmaktadır.’’[26]
PARSELASYON PLANLARI
Arazi veya tarlanın imar parseline dönüştürülmesi sırasında yapılan idari işlemler sürecine parselasyon denir. Ham durumdaki arazi imar parseline dönüşür. Düzenlemesi yapılmayan araziler şekillenmiş imarlı hale dönüşür. Parselasyonun amacı düzenli kentleşmenin sağlanmasıdır.[27] 22 Şubat 2020 tarihli arazi ve arsa düzenlemeleri hakkında yönetmeliğin ; parselasyon planlarının yapımı ve dağıtım esasları hakkında madde 17 de düzenlenmiştir ;
Parselasyon planlarının yapımı ve dağıtım esasları:
MADDE 17 – (1) İmar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımında aşağıdaki esaslar dikkate alınır:
a) Düzenlemeye giren parsellerin tahsisi, uygulama sonucunda mümkün olduğunca düzenleme öncesi parselin bulunduğu yerden yapılır. Düzenlemeye alınan parsellerin imar planında umumi ve kamu hizmet alanlarına denk gelmesi halinde ise, diğer parsellerin bulunduğu yerden tahsisinin yapılmasından sonra, teknik zorunluluklar da dikkate alınarak en yakın ve tahsise uygun olabilecek imar parsellerine tahsisi sağlanır.
b) Parselasyon planıyla; imar planına, imar planında aksine bir hüküm yoksa, imar mevzuatında belirtilen minimum parsel büyüklüklerinin altında parsel oluşturulamaz.
c) İmar plânı ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların, asgari parsel büyüklüğünü sağlaması kaydıyla, tam ve hissesiz bir imar parseline denk gelmesi sağlanır. Asgari parsel büyüklüğünün sağlanamaması halinde, 16 ncı maddede belirtilen hükümlere göre tahsis ve bedele dönüştürme işlemleri yapılabilir.
ç) Kamu yatırımlarının yürütülmesi amacıyla, kamu kurumlarına ait taşınmazdaki hisseler müstakil bir imar parselinde toplanabilir.
d) Düzenleme sahasında kalan hisseli arazi ve arsalar, hisse sahiplerinin muvafakatı halindeveya ilgili idarece arazideki fiili kullanım durumunun tespit edilmesi halinde muvafakat aranmaksızın; imar planında aksine bir hüküm yoksa imar mevzuatında belirtilen asgari parsel büyüklüğünü sağlamak kaydıyla müstakil hale getirilebilir. İlgili idarece fiili durumun oluştuğuna dair mahallinde yapılan tespit, özel parselasyon krokileri, emlak vergisi kayıtları, belediyesince hazırlanmış çap ve benzeri diğer belgelerin değerlendirilmesiyle hazırlanan ve imza altına alınan tutanak belediyesinde belediye başkanınca, diğer yerlerde ilgili birim amirince onaylanır. Bu durumun belediye encümen kararı, il idare kurulu kararı veya ilgili idare onayında belirtilmesi durumunda, müstakil parseller oluşturulabilir.
e) Taşınmaz sahibine tahsis edilen miktarın asgari imar parsel alanından küçük olması veya diğer teknik ve hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilememesi halinde, bu miktar mümkün mertebe tek bir imar parseline hisselendirilir.
f) İmar planına ve mevzuatına uygun olması kaydıyla arazideki mevcut yapılaşmalar dikkate alınarak imar parselleri oluşturulur.
Parselasyon İşlemi Nasıl Yapılır?
Önce ifraz işlemi yapılır. Yani, tarım arazisi olan ve kadastro parselinden oluşan yerler imar parseline dönüştürülmesi için ayrılır. Sonra tevhit yapılır. Tevhit ile, farklı imar parsellerinin imar mevzuatına göre verimli kullanılmasına engel olan durumlar kaldırılır. Cephe yeterli derecede büyük değilse parseller gerekirse birleştirilir. Akabinde tahsis uygulamaları yapılır. Yeni parsellerin imar adalarına dağıtılmasıdır. Dağıtılan parsellerde maliklerine dağıtılır.
Parselasyon işleminde parseller içinde yer alan kamu hizmetlerine ayrılan yerler herhangi birini kapsayacak şekilde ayrılır.[28]
Parselasyon planı nasıl yapılır?
Parselasyon planı uygulama haritasına göre yapılır. İmar adalarının rövöle ölçülerine dayanılarak bu plan gerçekleşir.
Plan paftaları açılırken, haritaların pafta anahtarları kullanılır. Tersim ve mürekkepleme işlemlerinin ise teknik yönetmelik hükümlerine uygun olması gerekmektedir. Bu planlar 1/1000 veya daha büyük ölçeklerde hazırlanır.[29]
Parselasyon yapıldıktan sonra planlar oluşturulur. Bu planlar bir ay süreyle ilgili idareye asılır. Süresi dolduğunda planlar kesinleşir ve planda yer alan hükümlerin uygulaması başlar. Parselasyon planlarının bir ay süreyle ilgili belediyede veya valilikte askıya çıkarılması halinde taşınmaz maliklerine parselasyon planı taşınmaz maliklerine tebliğ edilmiş sayılır.
Parselasyon planlarının tebliği
MADDE 26 – (1) Düzenleme alanının büyüklüğü, parsel maliki ve parsellerdeki hissedar sayısının çokluğu, bu kişilerin bulundukları yer itibarıyla birebir tebligat yapılamaması ya da adres kayıt sisteminde kayıtlı olduğu yerde bulunmaması gibi nedenlerle karşılaşılacak zorluklar dikkate alınarak parselasyon planlarının bir ay müddetle ilgili belediyede ya da valilikte askıya çıkarılması, internet sitesinde yayımlanması, belediye duyurusu, gazete ve benzeri mutat vasıtalarla da duyurulması ile düzenleme sahasındaki taşınmaz maliklerine tebliğ edilmiş sayılır.[30]
Geri Dönüşüm İşlemleri
Mahkeme kararıyla iptal edilen parselasyon planları
‘’MADDE 37 – (1) Mahkeme kararında parsel bazlı iptal kararı varsa; mevcut imar parselleri üzerinden yapılabiliyorsa sadece o parsel ya da parsellere yönelik düzeltme yapılır. İptal kararına konu parselde, uygulama alanındaki diğer parsellerde etkilendiğinden düzeltme yapılamıyorsa; etkilenen diğer parseller de dikkate alınarak veya uygulama alanının tamamında yeni bir parselasyon planı yapılır.
(2) Mahkeme kararıyla parselasyon planının, parselasyon planını onaylayan encümen kararının ya da ilgili kurum onayının iptal edilmesi halinde; geri dönüşüm işlemlerinin yapılarak parselasyon planından önceki kök parsellere dönülmesi gerekmektedir. Ancak uygulama sahasında iptal edilen parselasyon planı sonucunda oluşan imar parselleri üzerinde; ihdasen oluşan taşınmazların satışı, yapı ruhsatı, kat irtifakı, kat mülkiyeti gibi tasarruflarda bulunulması halinde, bu tasarruflar ve mahkemenin iptal gerekçeleri de dikkate alınarak geri dönüşüm işlemleri ile birlikte aynı anda yeni bir parselasyon planının yapılması zorunludur.
(3) Mahkeme kararında sadece eksik ya da hatalı görülen parselasyon planının düzeltilmesi isteniyorsa ve mevcut tescilli imar parselleri üzerinden yapılacak yeni bir uygulama ile mahkeme kararı gerekçeleri yerine getirilebiliyorsa, tescilli imar parselleri üzerinden yeni bir parselasyon planı yapılabilir.
(4) Mahkeme kararı ile iptal edilen imar uygulamalarında, bedele dönüştürme işlemi var ise, geri dönüşüm işlemi ile birlikte alınan bedel, yapı sahibine değerleme oranına göre yeniden hesaplanarak iade edilir ya da yapılacak yeni parselasyon planında çıkacak değer üzerinden mahsuplaşılır’’.[31]
Parselasyon işlemi bir idari işlem olup idari yargıda bu işlemin iptali davası açılabilecektir. Parselasyon işlemine maruz kalan arsa ve arazilerin sahipleri tarafından taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde parselasyon işleminin iptali davası açılabilir.
T.C Danıştay parselasyon işleminin iptaliyle ilgili bir kararında[32] özetle ‘’ ÖZET: Dosyanın incelenmesinden, uyuşmazlığa konu kadastral parsellerin büyük bir kısmında Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, kalan kısımlarında ise yurt hizmeti, belediye kültür ve kongre merkezi v.b. kamu hizmeti yürüten kurumların bulunduğu, anılan taşınmazlardan düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra bulunduğu yerden tahsis yapıldığı, taşınmazların kamu hizmeti amacının devam ettiği ve imar planında da bu işlevin sürekliliğinin sağlandığı, uyuşmazlığa konu taşınmazların parselasyon işlemi sonucunda değerinin artmasının söz konusu olmadığı anlaşıldığından, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü alanında kalan davacıya ait taşınmazdan düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmak suretiyle tesis edilen parselasyon işleminde hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır. Bu durumda, dava konusu edilen parselasyon işleminin iptaline karar verilmesi gerekirken, davanın reddi yolunda verilen temyize konu kararda isabet bulunmamaktadır.’’
İMAR UYGULAMARI (Parselasyon)SIRASINDA AYNI YERDEN İMAR PARSELİ VERİLMESİNİ ENGELLEYEN BAZI ZORUNLULUK HALLERİ
- ‘’Bir taşınmazın imar planına göre yol, yeşil alan, gibi, gibi DOP ile elde edilebilecek sahalara rastlaması halinde bu alanlarda zaten imar parseli oluşturulamayacağından aynı
yerden parsel verilemez.’’[33]
- ‘’Mümkün mertebe aynı yerden imar parseli verme ilkesi’’nin ihlali bazı durumlarda gerçekleşebilir.Bu durumda aynı yerden tam bir parsel verilememesi halinde bir kısım için parsel verildikten sonra kalan kısım için bir imar parseline hisseli olarak aktarılabilmektedir.[34]
Bu yukarıda örnek verilen bazı durumlar taşınmaz sahibine aynı yerden imar parseli verilmesini engelleyen haller olarak karşımıza çıkabilmektedir.
KAYNAKÇA
- SANCAKDAR, Oğuz/ ÖNÜT, Lale Burcu/ US DOĞAN, Eser/KASAPOĞLU TURHAN, Mine/SEYHAN, Serkan, İdare Hukuku Teorik Çalışma Kitabı, Genişletilmiş ve Güncellenmiş 8. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2020
- SANCAKDAR, Oğuz İmar Hukuku Genel Esaslar, SB yayınları, 2020.
- :Durmuş Tezcan, Mustafa Ruhan Erdem, Oğuz Sancakdar, Rifat Murat Önok, İnsan Hakları El Kitabı, Seçkin Yayıncılık,8.baskı,Eylül 2019
- Prof.Dr.Oğuz Sancakdar, Aihm’in Gayrımenkul Mülkiyeti Ve İmar Hukuku Uyuşmazlıklarına Yaklaşımından Kesitler Ve Karar Örnekleri, İzmir Barosu Dergisi, Eylül 2019.
- T.C. Adalet Bakanlığı Hukuk Sözlüğü, (https://sozluk.adalet.gov.tr)
- Müh.Hakan Efe, ,https://www.youtube.com/channel/UC_UcH5kx_m8vrwWfpv5qeWQ,
[1] Prof.Dr.Oğuz Sancakdar,İmar Hukuku Genel Esaslar,SB yayınları,2020, Syf.285
[2] Resmî Gazete,T.22.02.2020, Sayı : 31047
[3] Sancakdar,Syf.286
[4] Sancakdar,Syf.300
[5] R.G.,T.02.11.1985, S.18916
[6] Sancakdar,Syf.286
[7] A.Y.Mah. T,21.06/1990, E.1990/K, K.1990, (RG.,T.,3/2/1991,S.20775)
[8] R.G Tarih : 9/11/1982 , Kabul Tarihi: 18/10/1982
[9] R.G, 9.11.1982,Anayasa 1982
[11] Sancakdar, Syf.303
[12] Sancakdar, Syf.304
[13] Sancakdar,Syf.304
[14] Müh.Hakan Efe, https://www.youtube.com/channel/UC_UcH5kx_m8vrwWfpv5qeWQ, 18.madde uygulaması nedir
[15] Danıştay, 6 D. E 2000/4793 K. 2001/5374
[16] Danıştay, 6.D., E.2013/8386, K.2014/4099;
[17] Sancakdar, Syf.307 (Köktürk-Köktürk,Syf. 535)
[18] Sancakdar,Syf.308
[19] Danıştay 6.D. 16.11.1995 tarih 95/1737 E. 95/4591 K
[20] Sancakdar, Syf.313
[21] Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu 2014/63 E. , 2016/1023 K. http://emsal.danistay.uyap.gov.tr/,
[22] T.C DANIŞTAY 6. Daire Esas: 2015 / 3933 Karar: 2019 / 15210 Karar Tarihi: 25.12.2019,Sinerji A.Ş
[23] T.C DANIŞTAY 6. Daire Esas: 2016 / 2718 Karar: 2017 / 776 Karar Tarihi: 07.02.2017,Sinerji A.Ş
[24] T.C DANIŞTAY 6. Daire Esas: 2015 / 3386 Karar: 2017 / 746 Karar Tarihi: 07.02.2017,Sinerji A.Ş
[25] Başvuru no:32600/03, Karar Tarihi: 22 Eylül 2009 https://hudoc.echr.coe.int/
[26] https://www.izmirbarosu.org.tr/pdfdosya/aihm-in-gayrime20191212153340593.pdf ,Prof.Dr.Oğuz Sancakdar, AİHM’İN GAYRIMENKUL MÜLKİYETİ ve İMAR HUKUKU UYUŞMAZLIKLARINA YAKLAŞIMINDAN KESİTLER ve KARAR ÖRNEKLERİ
[27] Sancakdar, Syf. 318
[28] https://www.hurriyetemlak.com/emlak-yasam/parselasyon-nedir-parselasyon-islemi-plani-nasil-yapilir/
[29] https://www.hurriyetemlak.com/emlak-yasam/parselasyon-nedir-parselasyon-islemi-plani-nasil-yapilir/
[30] R.G, T.22.02.2020, Sayı : 31047, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında yönetmelik
[31] R.G, T.22.02.2020, S: 31047, Arazi ve Arsa düzenlemeleri hakkında yönetmelik
[32] T.C DANIŞTAY 6. Daire Esas: 2016 / 585 Karar: 2017 / 8596 Karar Tarihi: 06.11.2017,Sinerji A.Ş
[33] Sancakdar,Syf.333
[34] Sancakdar.Syf.334